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    投資者保護專題

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    基礎設施公募REITs投教系列之四:理性參與基礎設施公募REITs投資

    一、近期,交易所市場個別基礎設施公募REITs價格漲幅較大。對投資者來說,公募REITs二級市場價格持續上漲有何風險?

    與股票、基金不同,公募REITs以底層基礎設施項目評估價值為定價基礎,將運營產生的穩定現金流(如項目租金、垃圾處理費等)作為主要回報來源,隨著交易價格上漲,產品凈現金流分派率將逐步下降。以“紅土鹽田港REIT”為例,以3月3日收盤價3.682元進行測算,產品凈現金流分派率將由發行時的4.15%下降至2.59%。投資者若盲目跟風高溢價買入公募REITs產品,將面臨投資回報大幅下降的風險。

    二、針對公募REITs二級市場交易價格風險,基金管理人及交易所采取了哪些投資者保護措施?

    針對近期個別公募REITs產品漲幅較大的情況,相關基礎設施REITs已披露關于溢價風險的提示性公告,短期漲幅較大的產品已分別于2月9日、14日和15日向交易所申請了停牌。針對公募REITs市場運行情況,深交所后續將嚴格按照《證券投資基金上市規則》《交易規則》和《公開募集證券投資基金業務辦法(試行)》相關要求,持續加強交易監測,督促市場主體充分信息披露,多措并舉加強投資者教育,引導投資者理性參與,避免盲目跟風交易,切實維護公募REITs市場平穩運行。

    三、投資者應當如何理性看待公募REITs投資?

    公募REITs產品所持基礎設施項目盈利能力較強,分派率良好,二級市場價格較發行價上漲存在一定業績支撐,但投資者應理性看待公募REITs產品與公募基金、股票等其他品種的差異,正確理解公募REITs長期持有、穩定經營基礎設施項目的投資邏輯。境內公募REITs市場剛剛起步,市場對于REITs產品及其投資邏輯尚不熟悉。投資者應警惕部分產品交易價格可能存在非理性上漲,切勿跟風炒作,避免高溢價買入相關REITs份額造成投資損失。建議投資者基于理性分析判斷,根據未來分紅預期,合理評估REITs投資價值,樹立理性投資理念。對于廣大投資者來說,穩健、安全、收益中等、適宜長期持有,是公募REITs作為投資產品的“角色定位”。

    四、投資者應當如何看待公募REITs部分戰略投資者限售份額解限安排?

    基礎設施項目原始權益人或其同一控制下的關聯方,以及符合網下投資者規定的專業機構投資者(簡稱其他戰略投資者),可以參與戰略配售。其中,其他戰略投資者持有基礎設施基金份額期限自上市之日起不少于12個月。2021年6月21日,全市場首批9只基礎設施公募REITs順利上市,其他戰略投資者認購份額占發售總份額的比例在15%-52%之間。2022年6月20日,上述其他戰略投資者持有基礎設施基金份額期滿12個月,符合解除限售條件?紤]到資本市場對于REITs產品及其投資邏輯尚不甚熟悉,不排除首批產品部分戰略投資者限售份額解限后二級市場價格出現一定波動。建議投資者密切關注基金管理人在限售解除前披露的解除限售安排公告,了解相關戰略投資者解限份額、流通安排等情況,理性看待公募REITs投資價值,避免追漲殺跌,導致投資損失。

    (來源:中國證監局)

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